HWWI Insights 01 2010

Stadtentwicklung VERSUS GENTRIFIKATION

Wem gehört die Stadt?

Text: Dr. Alkis Henri Otto

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Eimsbüttel an einem sonnigen Frühlingsabend. Die Schlange der Wohnungsinteressenten wälzt sich vom 3. Stock durch das schmale Treppenhaus bis auf den Bordstein. Von der 20 Meter entfernten Gärtnerstraße dröhnt der Verkehrslärm herüber. Einige der etwa 150 Interessenten kennen sich bereits von anderen Besichtigungen und plaudern über ihre Erlebnisse bei der Wohnungssuche. Man wünscht sich Glück: In ein paar Tagen ist wieder eine Besichtigung zwei Straßen weiter. Ein gewohntes Bild in der Hansestadt, denn Hamburg wächst entgegen dem Bundestrend. Die Zahl der Einwohner dürfte bis 2020 voraussichtlich um 50 000 Personen steigen. Bereits seit der Jahrtausendwende hat die Zahl der Einwohner um durchschnittlich 5 000 Personen im Jahr zugelegt. Bei durchschnittlich zwei Personen pro Wohnung ergibt sich damit näherungsweise ein Mehrbedarf von 2 500 Wohnungen jährlich. Im gleichen Zeitraum stieg die Zahl der neuen Wohneinheiten aber nur um etwa 1 500 pro Jahr an. Denn von den durchschnittlich 4 000 fertig gestellten Wohnungen müssen bis zu 2 500 Wohnungen, die dem Markt aufgrund von Abriss, Sanierung, Umbau oder mangelnder Marktgängigkeit verloren gehen, abgezogen werden. Da Wohnraum somit immer gefragter und knapper wird, steigen die Mieten und Kaufpreise seit geraumer Zeit real deutlich an.

Moderne Volkswirtschaften sind den Umgang mit Knappheiten gewohnt. Wo Knappheit herrscht, sorgt in der Regel der Markt für einen effizienten Ausgleich von Angebot und Nachfrage. Der Mechanismus ist bekannt: Nimmt die Nachfrage nach einem Gut zu, steigt sein Preis und das Angebot wird ausgeweitet. Dabei kommen am Ende die Nachfrager zum Zuge, deren Nutzen und deren Zahlungsbereitschaft die höhere ist. Der Marktmechanismus führt zu einem wohlfahrtsoptimalen Ergebnis. Dies setzt aber voraus, dass wichtige Bedingungen für das Funktionieren der Märkte, wie freier Marktzutritt und ein funktionierender Preismechanismus, erfüllt werden. Für die Stadt und den Wohnungsmarkt ist dies jedoch keineswegs immer gegeben.

Wäre die Stadt bloß eine Ansammlung von Steinen und Beton, lägen die Dinge einfach. Die Stadt gehörte dann den Eigentümern dieser Kapitalgüter und die geschilderten Marktprozesse könnten die divergierenden Interessen koordinieren. Doch das Phänomen Stadt ist komplexer. Denn nicht nur Vermieter sondern auch Mieter investieren in der Stadt. Mieter knüpfen Kontakte und Freundschaften, treten Vereinen und Initiativen bei und bauen eine enge Beziehung zu ihrem Stadtteil, seiner Infrastruktur und anderen Bewohnern auf. Sie investieren in wertvolles Sozialkapital. Auf dem Wohnungsmarkt spiegeln sich diese Zusammenhänge häufig in einem Konflikt zwischen Mietern und Vermietern – vor allem dann, wenn neue Mieter Wohnraum nachfragen. Da die bisherigen Mieter der Stadt in für sie wertvolle soziale und berufliche Netzwerke eingebunden sind, sinkt ihre Bereitschaft, auf Mietanstiege durch Fortzug zu reagieren. Dies ermöglicht es den Wohnungseigentümern tendenziell, die Erträge der sozialen Strukturen über Mietsteigerungen abzuschöpfen. In einer wachsenden Stadt führt diese unelastische Nachfrage bei geringer Neubautätigkeit dann häufig zu deutlichen Mietpreisanstiegen. Diese Entwicklung wird von vielen Menschen als unberechtigt empfunden und Debatten über Mieten und Wohnraum gehören zu den immer wieder kehrenden Themen des öffentlichen Diskurses.

Stadt ist aber nicht nur ein Ort sozialer Interaktion, ein von unterschiedlichen sozialen Netzwerken durchzogener Raum. Stadt ist auch, so der Soziologe Armin Nassehi, der Ort, wo sich Fremde begegnen. Im Organismus Stadt ist somit Zweierlei zu beobachten: Das Bekannte, das man durch stabile Beziehungen festigt, und das Fremde, dem man sich nähern oder fern bleiben kann. Für die im Jahr 2006 verstorbene Grande Dame der Stadtökonomie, Jane Jacobs, und den Ökonomen Richard Florida sind es diese komplexen Beziehungen, die Vielfalt (Diversity) und die Netzwerke, die die Städte zu den Wachstumszentren unserer modernen Ökonomien machen und zu Wohlstand und Fortschritt führen. Die Akteure nutzen hierbei die Vielfalt der Kulturen und Branchen sowie ihre sozialen Kontakte auf engem Stadtgebiet, um Erkenntnisse und Methoden aus anderen Teilen der Wirtschaft zu adaptieren und gewinnbringend selbst zu nutzen. Städte sind die Orte, an denen Innovationen gedacht werden und der technische Fortschritt realisiert wird.

Die Vielfalt und Netzwerke, die dieses ermöglichen, gehören jedoch niemandem und das Einkommen und das Wachstum, das sie schaffen, werden nicht gesondert erfasst. Hier versagt der Markt und die Wirkung dieser positiven Externalitäten für das Wohlergehen der Stadt wird leicht übersehen oder unterschätzt.

Was bedeutet dies für eine wachstumsorientierte Wohnungsbaupolitik? Es bedeutet zunächst, dass temporäre Mietanstiege kein Problem darstellen müssen, wenn das Angebot sukzessive auf gestiegene Preise reagiert und ausreichend neue Wohnungen bereitgestellt werden. Daher gilt es, ausreichend Flächen für potenzielle Bauherren bereitzustellen oder Verdichtungen im Bestand zuzulassen. Darüber hinaus kann es in besonderen Fällen aber auch sinnvoll sein, dass der Staat bzw. die Stadt den Wohnungsbau fördert. Dies ist dann zu überlegen, wenn positive Externalitäten vorliegen und ausreichend Erweiterungsflächen bereitstehen, das  Wohnungsangebot jedoch längerfristig nicht auf steigende Preise reagiert. Für ein solches Verhalten potenzieller Anbieter gibt es eine Reihe von plausiblen Gründen: So können Kreditmarktrestriktionen Haushalten und Investoren Schwierigkeiten bei der Finanzierung bereiten, Unsicherheit über die Zukunft der Stadt zu Attentismus führen oder zu restriktive rechtliche Bestimmungen und Auflagen oder zu hohe Steuern eine Immobilienanlage unattraktiv machen. Die volkswirtschaftlichen Folgen einer zu geringen Wohnungsbautätigkeit sind negativ. Statt einer Expansion der Stadt beobachtet man Verdrängung. Bestehende Netzwerke werden ausgedünnt, die Vielfalt nimmt häufig ab und die positiven Externalitäten, die das Wachstum der Stadt fördern, schwinden unter Umständen gar.

Doch selbst da, wo sich das Stadtbild sichtbar verändert und Investoren reagieren, entbrennen häufig Konflikte. Schauplatz Karoviertel in Hamburg St. Pauli: Kleine Designerboutiquen säumen das Pflaster der Marktstraße, wo früher Migranten, sozial Schwächere, Bauwagenbewohner und Studenten billigen Wohnraum am Rande des alten Schlachthofs fanden. Seit einigen Jahren wandelt sich der Stadtteil, wie es auch das benachbarte Schanzen-viertel oder das nicht allzu weit entfernte Ottensen taten. Der Prozess der Gentrifizierung – wie das Phänomen genannt wird – beginnt häufig damit, dass »Pioniere«, zumeist Studenten oder Künstler, sich in einem ärmeren Stadtteil ansiedeln, weil die Mieten niedrig sind und dort eine größere Vielfalt und Freizügigkeit von Lebensstilen herrscht. Im Laufe der Zeit verändern sich die Lebensumstände der Bewohner, ihre Einkommen und Ansprüche steigen. Auch der Stadtteil ändert nun sein Gesicht. Läden und Gastronomiebetriebe siedeln sich an. Gleichzeitig bieten das höhere Einkommen und die Aussicht auf künftig höhere Mieten nun den Eigentümern der Wohngebäude die Möglichkeit, die oft in schlechtem Zustand befindliche Bausubstanz zu sanieren. Die Vorteile der Stadtteilaufwertung werden schnell sichtbar. Mit der Sanierung schwindet häufig der Grauschleier von den Gebäuden, das gestiegene Einkommen im Stadtteil und die neuen Geschäfte beleben das Straßenbild. Neue Bewohner, die nun die Attraktivität des Stadtteils erkennen, ziehen hinzu. Doch es gibt auch Verlierer der Entwicklung. Es ist der andere Teil des Viertels, der keinen sozialen Aufstieg erlebt hat und nun durch steigende Mieten aus dem gewohnten Umfeld gedrängt wird. Zu einem gewissen Maß ist diese Entwicklung unumgänglich. Eine vitale Stadt bringt es mit sich, dass sich Quartiere und Stadtteile im Zeitablauf ändern und neu erfinden. Zudem muss bei dieser internen Gentrifizierung berücksichtigt werden, dass den negativen Wirkungen für den einen Teil des Stadtteils die positiven Wirkungen des anderen Teils, der Pioniere, gegenüberstehen, die den Stadtteil ihren Bedürfnissen anpassen. Im weiteren Verlauf können sich aber negative Konsequenzen ergeben, wenn neue, zahlungskräftigere Bewohner weiterhin die einstigen Bewohner und schließlich auch die Pioniere des Stadtteils verdrängen und die einstige Vielfalt langsam einer Monokultur weicht. Dann zerstört Verdrängung wiederum Vielfalt und soziale Strukturen.

Wenn Wissenschaftler und Praktiker das Phänomen Stadt begreifen wollen, müssen sie das Wissen über die Bedeutung der Vielfalt und der sozialen Netzwerke in Städten und die damit verbundenen Prozesse besser verstehen lernen. Nicht zuletzt deshalb stellen der Einfluss sozialer Netzwerke und der Vielfalt auf menschliches Verhalten eines der hot topics der Sozialwissenschaften dar. Schon heute aber spricht vieles dafür, dass eine wachstumsorientierte Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung aufgrund der institutionellen Voraussetzungen nicht durch den Markt allein gewährleistet werden kann. Ganz ohne staatliche Moderation und Intervention wird es nicht gehen.

Weiterführende Informationen

Das HWWI hat sich bereits in einer Reihe von Studien und Forschungsprojekten mit Zukunftsfragen der Stadt und Stadtgesellschaft beschäftigt. Diese umfassen schwerpunktmäßig den Einfluss von demografischen Trends und den Einfluss kultureller Vielfalt auf die regionale Wirtschafts- und Immobilienmarktentwicklung.

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