Infrastruktur und Immobilienmärkte, Städtische Räume

Preisanstiege am Hamburger Wohnungsmarkt

24.09.2013 | HWWI Update | von Alkis Henri Otto

Die in den letzten zwei Jahren kräftig gestiegenen Kauf- und Mietpreise in Hamburg spiegeln die Verknappung am Hamburger Wohnungsmarkt eindrucksvoll wider. Der prognostizierte Bevölkerungsanstieg von 50.000 Einwohnern bis 2030 und die mit der Alterung der Gesellschaft einhergehende Zunahme der Zahl der Haushalte werden zu einer höheren Wohnungsnachfrage in Hamburg führen. Bis 2030 werden in Hamburg zusätzlich 50.000 Wohnungen benötigt. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Investoren attraktiv sein. Geförderte Wohnungen und eine vermehrte Bautätigkeit von Baugenossenschaften können helfen, dass Wohnraum in Hamburg erschwinglich bleibt. Zu diesem Ergebnis kommt die Studie „Wohnen heute und in Zukunft“, die das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) im Auftrag der Haspa durchgeführt hat.

Die Kauf- und Mietpreise am Häuser- und Wohnungsmarkt sind in vielen Hamburger Stadtteilen deutlich angestiegen. Diese Entwicklung war vor allem in den vergangenen zwei bis drei Jahren sehr ausgeprägt. Gleichwohl differieren die aktuellen Mieten und Preise in den Stadtteilen erheblich. Tendenziell haben bei den Wohnungen die Innenstadtlagen, wie zum Beispiel St. Pauli, St. Georg und Rotherbaum, die größten Preiserhöhungen erfahren. In Randlagen liegen die inflationsbereinigten Kaufpreise aber vereinzelt noch immer unter dem Stand von vor zehn Jahren (zum Beispiel Hausbruch, Allermöhe, Lemsahl-Mellingstedt).

Was sind die Ursachen der jüngsten Anstiege? Trotz der kräftigen Preiszuwächse in den vergangenen Jahren sind die Mieten und Kaufpreise im Hamburger Durchschnitt nicht als spekulativ überhöht einzustufen. So liegen die inflationsbereinigten durchschnittlichen Miet- und Kaufpreise derzeit noch deutlich unterhalb der Niveaus zu Beginn der 90er Jahre (siehe Grafik). Die Preisanstiege lassen sich stattdessen auf zwei andere Ursachen zurückführen: So sorgen zum einen historisch niedrige Hypothekenzinsen, niedrige Zinsen für konkurrierende Kapitalanlagen und ein Trend zu Anlagen in Sachwerten für ein hohes Interesse an Immobilien. Die aktuellen Preisanstiege können somit in Teilen als ein Sondereffekt der Staatsschulden- und Finanzkrise angesehen werden. Zum anderen ist aber auch die Urbanisierung ein Grund für den Anstieg der Hamburger Wohnungspreise. Das prognostizierte Bevölkerungswachstum Hamburgs von etwa 50.000 Einwohnern bis 2030 wird zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum führen. Die Nachfrage wird ferner durch die Zunahme der Zahl der Haushalte gestärkt, die sich bereits allein aus der Alterung der Stadtbevölkerung ergibt. Dabei wird die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte ansteigen, die Zahl größerer Haushalte hingegen zurückgehen. Sofern die derzeit beobachtbaren Siedlungsmuster beibehalten werden, wird dadurch die Nachfrage in Innenstadtquartieren zunehmen.



Die für Hamburg erwartete demografische Entwicklung verlangt daher nach verstärkten Investitionen im Wohnungssektor. So werden einschließlich der Ersatzinvestitionen etwa 90.000 neugebaute und damit 50.000 zusätzliche Wohnungen bis 2030 benötigt, – andernfalls drohen weitere scharfe Preis- und Mietanstiege und eine geringere als die prognostizierte Zuwanderung. Die mit dem Vertrag für Hamburg bezweckte Steigerung der Neubauzahlen weist mit jährlich 6.000 Wohnungen in die richtige Richtung. Gleichwohl dürften die Immobilienpreise im langfristigen Trend moderat steigen. Die Ursache hierfür ist, dass private Investoren nur dann am Wohnungsmarkt investieren werden, wenn die künftigen Renditen am Wohnungsmarkt vergleichbar zu denen anderer Anlagegüter bleiben. Um bereits beobachtbare Verdrängungseffekte in innerstädtischen Quartieren zu begrenzen und die Vielfalt der Innenstadt beizubehalten, könnte erschwinglicher Wohnraum in Hamburg durch einen Anstieg der Zahl geförderter Wohnungen oder auch durch die vermehrte Bautätigkeiten von Baugenossenschaften erreicht werden.

Im Hinblick auf das geplante Neubauvolumen sind aber nicht nur die besonders begehrten innenstädtischen Stadtteile zu berücksichtigen. Auch in den Stadtrandlagen sollte der Wohnraum ausgebaut und die Stadtteilattraktivität erhöht werden. Angesichts der erwarteten demografischen Entwicklung ist beim künftigen Wohnungsbau vor allem an kleinere Wohneinheiten und einen altengerechten Aus- und Neubau der Wohnungen zu denken.


Parterpublikation

Otto, A. (2013): L(i)ebenswertes Hamburg. Wohnen heute und in Zukunft, Haspa Hamburg-Studie, Hamburg.